Mercato immobiliare stabile grazie al rallentamento di mutui e inflazione
Mercato immobiliare stabile grazie al rallentamento di mutui e inflazione
Secondo le ultime previsioni Fimaa, nel terzo quadrimestre del 2024 il mercato residenziale è rimasto stabile. Nel 2025 è previsto un aumento del mercato soprattutto per gli immobili turistici.
Nel terzo quadrimestre del 2024 il mercato delle compravendite abitative è rimasto stabile in termini di scambi, domanda e prezzi, mentre l'offerta ha registrato un calo. Questi i giudizi degli agenti immobiliari Fimaa, la Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, raccolti per la consueta indagine sul mercato immobiliare residenziale, che oltre ai dati del terzo quadrimestre 2024 ha tracciato anche le previsioni per i primi quattro mesi del 2025, dove è invece atteso un aumento del numero degli scambi (69,3% dei giudizi) con prezzi medi di vendita stabili (quota del 76,5%).
Tab. 1 - Il mercato immobiliare residenziale nel terzo quadrimestre 2024, rispetto al quadrimestre precedente (giudizi % espressi dagli agenti interpellati)
| Variabili | In diminuzione | Sui livelli ultimo quadrimestre | In aumento |
| Domanda per acquisto | 16,9 | 61,8 | 21,2 |
| Offerta in vendita | 50,0 | 44,5 | 5,5 |
| Numero di scambi | 28,4 | 56,9 | 14,7 |
| Prezzi di compravendita | 8,5 | 75,7 | 15,8 |
Fonte: Ufficio Studi FIMAA – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari
Nei prossimi quattro mesi è previsto un rialzo generale dei prezzi e del numero di compravendite rispettivamente per il 18,3 e l’8,8% degli interpellati. Tra i fattori che potrebbero spingere le compravendite, soprattutto il rallentamento dei tassi di interesse sui mutui (56,9%, era al 52,3% nel quadrimestre precedente), ma anche le opportunità di investire su locazioni brevi (18,3%).
Fattori come l’elevato costo delle ristrutturazioni (26,3%) e l’impatto dell’inflazione sui salari (20,1%) stanno mostrando i primi problematici effetti, con rallentamenti anche nel perfezionamento delle compravendite garantite dallo Stato (come il bonus per giovani under 36): basti ricordare che l’EURIRS (il tasso base della Federazione bancaria europea per calcolare gli interessi fissi, come quello sui mutui, ndr) a 25 anni, da febbraio è già cresciuto di 2 punti percentuali. Seguono la stretta sui bonus edilizi (12,7%) e le preoccupazioni per gli aspetti regolamentari e normativi con il 12,1%. Il 13% di risposte riguarda in tal caso l’economia tout court, mentre il 3,6% riguarda la perplessità sulla tenuta del sistema occupazionale ed infine l’1,7% la cattiva distribuzione dei redditi.
Il mercato delle locazioni
Nei primi nove mesi del 2024, il numero di abitazioni locate in Italia è stato di 641.070, dato in calo dell’1,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Nell’ultimo quadrimestre, invece, per il 73,1% degli intervistati la domanda ha registrato un ulteriore rafforzamento, mentre l’offerta per il 61,8% ha subito una contrazione. I contratti di locazione stipulati si attestano agli stessi livelli del quadrimestre precedente (50,8%, mentre per il 39,1% c'è stata una contrazione). Passando ai canoni di affitto, il 72,7% ritiene vi sia stato un aumento.
Nelle previsioni per il primi quattro mesi del 2025 per la maggior parte degli intervistati il mercato della locazione continua a risentire dalla scarsa offerta di immobili. I proprietari preferiscono infatti mantenere sfitto l'immobile viste le poche tutele e temono l’eventualità del processo di sfratto. Sono preoccupati anche delle elevate spese di gestione e dall’alta tassazione.
La domanda di abitazioni in locazione – secondo la maggioranza di operatori FIMAA intervistati – registrerà un ulteriore aumento rispetto al quadrimestre precedente. La maggioranza delle aspettative sul numero di nuovi contratti di locazione sono orientate verso una riconferma delle variazioni del quadrimestre precedente, con un trend di breve periodo che si mantiene calante dal terzo quadrimestre 2022. Per quanto riguarda i canoni di locazione, le aspettative formulate sono ancora verso l’aumento.
"Fattori come l’elevato costo delle ristrutturazioni (26,3%) e l’impatto dell’inflazione sui salari (20,1%) - ha spiegato Santino Taverna, presidente Fimaa - stanno mostrando i primi problematici effetti anche a fronte delle maggiori difficoltà di accesso al credito. L’avere escluso dal Fondo di garanzia Consap gli over 36 per la concessione dei mutui sta provocando problematiche, e la contrazione del numero delle compravendite immobiliari. L’EURIRS a 25 anni è cresciuto in due mesi di 2 punti percentuali, e la stretta sui bonus edilizi (12,7%) desta preoccupazioni anche per gli aspetti regolamentari e normativi con il 12,1%”.
"Nei primi nove mesi del 2024 - ha aggiunto Andrea Oliva, Coordinatore dell’Ufficio Studi - il numero di abitazioni locate in Italia è stato di 641.070, dato in calo dell’1,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente Nell’ultimo quadrimestre 2024, secondo quanto ha riscontrato il 73,1% dei giudizi raccolti dagli agenti immobiliari FIMAA, la domanda ha registrato un ulteriore rafforzamento, mentre l’offerta per il 61,8% degli interpellati ha subito una contrazione".
Immobili turistici, attesa crescita nel 2025 trainata dal Giubileo
Il mercato immobiliare turistico in Italia crescerà anche nel 2025 proseguendo il trend dello scorso anno e condizionato anche dalla spinta attrattiva del Giubileo e del sempre più crescente interesse verso le città d’arte. Queste le previsioni dell’Ufficio Studi di Fimaa in collaborazione con Nomisma. Le previsioni per il quest'anno, sempre secondo l’Osservatorio, si fondano sul momento favorevole che sta vivendo il mercato italiano come confermano le transazioni rilevate nel 2024 analizzando le dinamiche del mercato immobiliare di 130 località turistiche (88 di mare e 42 di montagna e laghi).
In media, i prezzi delle abitazioni turistiche variano dai 1.486 per metro quadro di un immobile usato in una località lacustre, ai 3.814 euro per una nuova costruzione in una località di mare. Le quotazioni sono tutte in crescita (+0,3% fino anche al +3,6%). I prezzi a metro quadro più elevati si registrano a Forte dei Marmi (16mila euro per una nuova costruzione), Capri (15.500), Madonna di Campiglio (12mila euro), Anacapri (9.200 euro), Alassio (9mila euro). In positivo anche i dati sui canoni di locazione che nei mesi di alta stagione possono superare - in media - i 1.200 euro, con livelli in crescita ovunque e un picco del +7,8% per le località di mare in agosto.
| Tipo | Prezzi minini e massimi 2024 | Prezzi medi 2024 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Top nuovi Min | Top nuovi Max | Centr. usati Min | Centr. usati Max | Perif. usati Min | Perif. usati Max | Top nuovi | Centr. usati | Perif. usati | |
| Mare | 3.049 | 4.579 | 2.045 | 3.058 | 1.455 | 2.127 | 3.814 | 2.552 | 1.791 |
| Montagna | 3.012 | 3.717 | 2.012 | 2.638 | 1.230 | 1.689 | 3.364 | 2.325 | 1.460 |
| Lago | 2.897 | 3.988 | 1.786 | 2.543 | 1.238 | 1.734 | 3.442 | 2.165 | 1.486 |
| Tot panel località (130) | 3.023 | 4.334 | 2.007 | 2.911 | 1.382 | 1.990 | 3.678 | 2.459 | 1.686 |
Fonte: Ufficio Studi FIMAA Confcommercio-Nomisma
"Il mercato degli immobili turistici continua a palesare una fase positiva – ha commentato il presidente Santino Taverna – attirando l’attenzione anche di investitori stranieri. Fondi di investimento sono orientati non solo alle strutture ricettive delle città d’arte o delle maggiori località turistiche, come la Riviera Romagnola, la Costiera Amalfitana, la Liguria, la Puglia o altre, ma anche a location che fino ad oggi non hanno ricoperto ruoli di primissimo piano, vantando comunque fortissime potenzialità per attrarre turisti del Nord Europa o ospitare il Senior Living in strutture dedicate".
“Negli ultimi anni – ha aggiunto Taverna – il dibattito sugli affitti brevi si è intensificato sconfinando, in diverse occasioni, nell’opinione diffusa che possano rappresentare una minaccia per il mercato delle locazioni residenziali. In altre parole, le microstrutture ricettive (come B&B, affittacamere e case vacanza) avrebbero ridotto l’offerta di immobili per residenti, limitando i contratti a medio lungo-termine incrementando, nel contempo, anche i canoni locatizi. Una visione fuorviante palesata anche da dati concreti che identificano nel 2% la percentuale degli immobili destinati ad affitti brevi nel rapporto con il numero di quelli destinati alle locazioni residenziali. Le unità utilizzate come microstrutture ricettive sono spesso appartamenti che non si prestano ad ospitare famiglie o i nuclei dei giorni nostri. Spesso sono unità di taglio troppo grande o troppo piccolo che necessitano sovente di interventi di ristrutturazione. Il problema non sono gli affitti brevi ma la disattenzione politica quando, nei casi di contratti a medio lungo termine, i proprietari immobiliari si ritrovano con inquilini morosi dovendo affrontare percorsi onerosi per ritornare nella disponibilità della propria unità”.
| Tipo | Canoni minini e massimi 2024 | Canoni medi 2024 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Giugno Min | Giugno Max | Luglio Min | Luglio Max | Agosto Min | Agosto Max | Giugno | Luglio | Agosto | |
| Mare | 538 | 733 | 743 | 999 | 928 | 1.296 | 635 | 871 | 1.112 |
| Montagna | 550 | 722 | 731 | 1.038 | 1.058 | 1.498 | 636 | 884 | 1.278 |
| Lago | 639 | 950 | 786 | 1.218 | 979 | 1.425 | 795 | 1.002 | 1.202 |
| Tot panel località (126) | 551 | 755 | 745 | 1.031 | 959 | 1.349 | 653 | 888 | 1.154 |
Fonte: Ufficio Studi FIMAA Confcommercio-Nomisma
Secondo Andrea Oliva, delegato all’Ufficio Studi di FIMAA, "l’interesse per il Senior Living sta spingendo anche gli investitori internazionali a cercare opportunità in città d’arte meno battute come Siena, Ravenna, Mantova e Perugia, che offrono un mix ideale tra qualità della vita, patrimonio storico e costi ancora competitivi rispetto alle grandi città. Parallelamente, il mercato immobiliare turistico è influenzato da nuovi trend: la domanda di affitti brevi continua a crescere, favorita dalla digitalizzazione e dal fenomeno dei nomadi digitali, che scelgono città storiche per lunghi soggiorni".
"Allo stesso tempo, il turismo esperienziale sta spingendo investimenti nelle aree vinicole, rurali e termali, mentre la sostenibilità sta diventando un criterio fondamentale nelle scelte immobiliari, con incentivi per la riqualificazione energetica e il recupero di borghi storici. Nel complesso il 2025 si prospetta un anno di grande dinamismo per il mercato turistico immobiliare, con opportunità sia per investitori italiani che stranieri, e con un’attenzione crescente verso nuove formule abitative, tra Senior Living, affitti brevi e soluzioni eco-sostenibili", ha concluso Oliva.
“Nel 2025 – commenta Fabrizio Savorani, referente settore turistico Ufficio studi FIMAA - il settore immobiliare turistico continua a mostrare segnali di crescita, sia nel numero di compravendite che nei prezzi, confermando l’attrattività delle località di mare, lago e montagna come opportunità di investimento. Tuttavia, si registra un crescente interesse per le città d’arte, grazie alla loro offerta culturale e ai servizi più strutturati rispetto alle località stagionali. Questo fenomeno è legato all’invecchiamento della popolazione: molti italiani vicini alla pensione preferiscono acquistare immobili in città ricche di storia e servizi, piuttosto che in località turistiche con stagionalità marcata”.
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