La Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari critica l’interpello 133/2025 dell’Agenzia delle Entrate: a rischio l’esenzione Irpef su immobili ceduti dopo 5 anni se l’acquirente separa nuda proprietà e usufrutto.

La Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari (FIMAA), aderente a Confcommercio, ha espresso forti perplessità in merito alla recente risposta a interpello n. 133/2025 (qui il pdf) pubblicata dall’Agenzia delle Entrate, che chiarisce un punto molto discusso in ambito immobiliare e fiscale: la tassazione delle plusvalenze da cessione di nuda proprietà e usufrutto quando acquisite da soggetti diversi. Secondo quanto indicato dall’Agenzia, anche se l’immobile è stato posseduto da più di cinque anni, la cessione dell’usufrutto a titolo oneroso genererebbe comunque una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF, in base all’art. 67, comma 1, lettera h) del TUIR, mentre la cessione della nuda proprietà rimarrebbe esente, se effettuata dopo il quinquennio, come previsto dall’art. 67, comma 1, lettera b).

Una distinzione che solleva non pochi interrogativi nel comparto immobiliare, dove simili operazioni, come l’intestazione dell’usufrutto a un coniuge e della nuda proprietà a un figlio, sono prassi comune, soprattutto per finalità di pianificazione successoria. “La preoccupazione – spiega Maurizio Pezzetta, Vice Presidente Vicario di FIMAA – è che operazioni del tutto legittime possano essere colpite da una doppia tassazione IRPEF, nonostante la lunga detenzione dell’immobile. Una scelta dell’acquirente non dovrebbe produrre effetti negativi sul venditore”.

Il caso da cui prende origine l’interpello 133/2025 riguarda due coniugi comproprietari di un immobile e una pertinenza, i quali hanno venduto i beni a un soggetto che ha scelto di intestare nuda proprietà e usufrutto a soggetti diversi. Questa configurazione, molto frequente nelle compravendite immobiliari, rischia ora di comportare una tassazione imprevista sul corrispettivo derivante dalla costituzione dell’usufrutto. FIMAA invita quindi l’Agenzia delle Entrate a rivedere l’orientamento interpretativo, per evitare che compravendite immobiliari effettuate secondo criteri trasparenti e familiari vengano penalizzate fiscalmente.