Il Mercato immobiliare in Italia

Il Mercato immobiliare in Italia

Dopo il boom di compravendite nel 2021, continua l'onda positiva anche nei primi mesi del 2022. Tra le grandi città spiccano Genova e Roma (+32,2% e +31,4%).

DateFormat

19 settembre 2022

Con il termine mercato immobiliare si intende la compravendita o la cessione di beni immobili di qualsiasi tipo come abitazioni, terreni, locali commerciali e simili. In Italia gli investimenti sul mattone sono da sempre molto richiesti, soprattutto per gli immobili con destinazione commerciale e ricettiva. Secondo i dati della Fimaa, la Federazione italiana mediatori agenti d'affari aderente a Confcommercio, "l'investimento immobiliare resta il più sicuro e vantaggioso, capace di resistere anche ai lunghi periodi di lockdown forzato".

La crisi economica degli anni della pandemia ha colpito duramente anche il settore delle compravendite, con circa 46mila transizioni perse nel 2020, mentre nel 2021, secondo l'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate, realizzato in collaborazione con l'Abi, c'è stata una netta ripresa, con quasi 750mila transazioni, delle quali 366mila con mutuo ipotecario, e oltre un milione e 365mila abitazioni locate in Italia. L'andamento positivo è proseguito anche nei primi mesi del 2022, ma con un'intensità minore rispetto all'anno precedente. 

I numeri del settore

Dopo il boom di compravendite registrate nel 2021, prosegue la crescita anche per i primi mesi del 2022, come emerge da un'indagine dell'Ufficio Studi di Fimaa sul sentiment del mercato immobiliare residenziale. Per il 54,2% degli intervistati la domanda del mercato immobiliare rimane dinamica, con una leggera riduzione dell'offerta e una variazione dei prezzi in linea con l'ultimo quadrimestre dell'anno scorso. Per il periodo invece compreso tra maggio e agosto 2022, per il 62,2% degli intervistati si proseguirà con gli stessi ritmi dei primi mesi.

Il mercato immobiliare residenziale nel primo quadrimestre 2022, rispetto al quadrimestre precedente (giudizi % espressi dagli agenti interpellati)

Variabile In diminuzione Stabile In aumento
Domanda per acquisto 22,8% 56,3% 20,9%
Offerta in vendita 51,2% 35,5% 13,3%
Volume o numero di compravendite 31,0% 54,2% 14,8%
Variabile 15,3% 58,4% 26,3%

Fonte: Ufficio Studi Fimaa

Secondo quanto risulta dall'indagine, per più di un quarto del campione il mercato è ancora trainato dalle agevolazioni per i giovani con meno di 36 anni (estese per tutto l'anno) che consistono nell'esenzione imposte e mutuo fino al 100%. Seguono subito dopo gli acquisti per investimento e i tassi di interesse sui mutui, ritenuti ancora competitivi per il 20,3% degli intervistati. Ottimi risultati anche per il mercato delle locazioni, che registra nel 2021 più di un milione e 365mila abitazioni affittate in Italia, quasi il 6% in più rispetto all'anno precedente. Nei primi mesi del 2022 la domanda non è calata, dall'altra parte però l'offerta non dà segnali di crescita.

Buone le aspettative anche per le case vacanze, che registrano un nuovo record nel 2021 con quasi 749mila compravendite di abitazioni scambiate (+23,9% sul 2019 e +34% sul 2020). Anche il 2022 segna una buona ripartenza per il mercato italiano delle abitazioni per vacanza. Secondo infatti l'Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2022 di Fimaa-Confcommercio, le compravendite nella località turistiche monitorate sono aumentate del 41,1% rispetto al 2020. In crescita, soprattutto, le case al mare (+43,4%), seguite da quelle in montagna (+35%) e da quelle sui laghi (+29,6%). Per quanto riguarda il prezzo medio di acquisto si attesta intorno ai 2.550 euro al metro quadro commerciale.

Tavola 1 Numero di compravendite di abitazioni - Variazioni % annuali
Località lacuali (13) 7,6% 2,1% -3,4% 29,6%
Località marine (124) 6,2% 3,5% -6,7% 43,4%
Località montane (50) 5,6% 13,0% -2,8% 35,0%
Totale località turistiche 6,2% 4,7% -5,9% 41,1%

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

“Il mercato immobiliare delle case per vacanza - ha commentato il presidente Fimaa, Santino Tavernagode di buona salute, nonostante gli effetti negativi della guerra in Ucraina e l’impennata dell’inflazione. Per sostenere il turismo, di fondamentale importanza per l’economia del Paese, è auspicabile che il prossimo governo coinvolga le associazioni di categoria e gli operatori del settore per un Osservatorio del comparto turistico. Va scongiurato anche il rischio che il settore possa diventare preda dei grandi gruppi internazionali, orientati più alla massimizzazione dei profitti che alla qualità dei servizi da offrire ai consumatori".

Secondo invece i dati dell'Indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi che per investimento, nel secondo trimestre 2022 è aumentato del 2,3% rispetto ai tre mesi precedenti e del 5,2% sullo stesso periodo del 2021. Queste le rilevazioni preliminari dell'Istat, che ha aggiunto che "l'aumento tendenziale dei prezzi delle abitazioni è attribuibile, in particolar modo, a quelli delle abitazioni nuove che crescono del 12,1% (in forte accelerazione rispetto al +5,0% del primo trimestre)". In crescita anche i prezzi delle abitazioni esistenti (+3,8% dal +4,4% del primo trimestre).

Mutui, tassi in risalita

Secondo i dati riportati da Abi nel suo rapporto mensile Economia e mercati finanziari-creditizi (testo integrale al seguente link pdf) il tasso medio sui prestiti per l'acquisto delle abitazioni a maggio scorso è cresciuto dell'1,93% (esclusi onere e spese), in aumento dell'1,81% sul mese precedente, tornando così ai livelli pre pandemia. 

Il 9 giugno scorso la Banca centrale europea ha deciso di aumentare i tassi di riferimento a scadenza programmata di 25 punti base a luglio 2022 e poi di nuovo a settembre prossimo. Il valore non è stato ancora stabilito, ma potrebbe toccare i 50 punti base. L'Abi ha però ricordato che, negli ultimi, l'85% dei mutui è stato erogato a tasso fisso e questo in qualche modo immunizzerà le famiglie titolari dai possibili futuri rialzi. 

Dopo nemmeno un mese, il 22 luglio scorso la Bce ha alzato i tassi di interesse di 0,5%. Si tratta del primo rialzo a partire da luglio 2011. In aumenti anche il tasso sui depositi a zero e sui prestiti marginali (+0,75%). Questa misura assicurerà che "l'orientamento di politica monetaria - ha spiegato la presidente Christine Lagarde - sia trasmesso in modo ordinato in tutti i paesi dell'area dell'euro, un presupposto affinché la Bce possa adempiere il mandato di mantenere la stabilità dei prezzi". Il rialzo dei tassi da 50 punti base, più alto di quanto annunciato in precedenza, tiene conto "delle nuove stime sui rischi d'inflazione - ha aggiunto Lagarde - ed è consentito dall'ulteriore supporto assicurato alla trasmissione della politica monetaria dal Tpi", il nuovo scudo anti-spread

L'8 settembre 2022, per la seconda volta dall'avvio dei suoi piani di rialzo dei tassi, la Banca centrale europea ha accelerato la manovra, per rispondere all'inflazione "di gran lunga troppo elevata". Questa volta l'aumento è di 75 punti base, ovvero 0,75 punti percentuali, per tutti e tre i tassi di riferimento principali e a partire dal 14 settembre scorso il tasso principale è salito dell'1,25%. 

Questa è solo una tappa di un percorso che andrà avanti ancora per molti mesi. In futuro il Consiglio direttivo della Bce ha intenzione di alzare i tassi fino a valori tali da "frenare la domanda" per invertire la rotta dell'inflazione e indirizzarla verso il 2%. La prossima riunione monetaria della Bce si svolgerà il 27 ottobre 2022.

I tassi sui nuovi mutui tornano invece stabili ad agosto, mese tradizionalmente con poche operazioni, i rialzi della Bce si rifletteranno di più nei dati del periodo autunnale. Secondo infatti il rapporto mensile di Abi, ad agosto il tasso medio sui nuovi finanziamenti immobiliari (fissi e variabili) è stato del 2,13% contro il 2,15% del mese precedente, restando sui livelli di febbraio 2017.

Stati generali di Fimaa

Il 24 marzo scorso si sono riuniti a Firenze gli Stati generali di Fimaa, la Federazione italiana mediatori agenti d'affari aderente a Confcommercio. Il presidente Santino Taverna ha aperto i lavori, seguito dal presidente della Regione Toscana, Eugenio Giani, dal sindaco di Firenze, Dario Nardella, del presidente della CCIAA Firenze, Leonardo Bassilichi, del presidente Confcommercio Firenze e Toscana, Aldo Mario Cursano, del presidente Fimaa Firenze, Arrigo Brandini.

Il presidente Taverna ha affrontato la questione del mercato immobiliare, in netta ripresa, ma con la minaccia della guerra ucraina che incombe. "Nel 2021 il comparto immobiliare si era ripreso, con quasi 750mila compravendite, dopo due anni difficili. Adesso però - ha detto Taverna - la guerra in Ucraina sta portando qualche preoccupazione: stanno arrivando molte persone dall'Ucraina e non certo come investitori. Inoltre abbiamo perso il mercato russo, per cui ci sono conseguenze. Naturalmente anche il caro bollette ha portato perplessità in chi acquista casa".

Regioni e città

Secondo il Rapporto immobiliare 2022 realizzato dall'Agenzia delle entrate in collaborazione con Abi (testo completo in pdf), le regioni che rappresentano la maggiore quota di transazioni sono la Lombardia (21,2% sul totale nazionale) e il Lazio (10%). In crescita anche i mercati dell'Emilia Romagna, del Piemonte, del Veneto, che guadagnano oltre il 30% rispetto al 2020. Tra le grandi città spiccano in cima alla classifica Genova e Roma, rispettivamente con +32,2% e +31,4%. Gli istituti di credito, nei 12 mesi presi in esame, hanno erogato quasi 50 miliardi di euro. La ripresa del 2021 ha confermato il trend positivo iniziato già nel 2014 e interrotto solo dal dato in negativo del 2020 (-7,7%) per colpa ovviamente degli effetti del coronavirus.

La Lombardia è la regione con il maggior numero di compravendite, oltre 159mila, ma è il Molise quella con l'aumento più importante del numero di compravendite di abitazioni (3mila scambi e una crescita del 42,3%).

Subito dopo troviamo la Liguria (38,1%) e la Calabria (+37,9%). Per quanto riguarda invece le grandi città, dopo Genova e Roma seguono Firenze (+28,9%), Torino (+28,2%), Napoli (27,6%) e Milano (24,4%).

Cosa condiziona il mercato immobiliare?

L'emergenza sanitaria ha colpito duramente anche il settore del mercato immobiliare, con quasi 46mila transizioni perse nel 2020. Il crollo delle presenze turistiche degli stranieri ha avuto ripercussioni negative sul settore, in particolare per il mercato delle case vacanze"La pandemia da Covid-19 - ha commentato il presidente Fimaa, Santino Taverna - ha bloccato i flussi turistici in tutto il mondo, con un danno economico enorme per le nostre città d'arte, di mare, lago e montagna. Ciò si ripercuote negativamente anche sulle compravendite delle case per vacanza".

In affanno, nel 2020, anche il mercato immobiliare residenziale e commerciale, che scontava ancora gli effetti della crisi economica del 2008. Leggermente in controtendenza, invece, quello delle locazioni, che, grazie alla presenza dello smart working, ha ricevuto richieste di affitto nel 2020 più lunghe rispetto agli anni precedenti.

Con il progressivo contenimento del coronavirus e il ritorno ad una situazione di quasi normalità, il mercato immobiliare ha ripreso a lavorare, in particolare nel 2021, grazie all'aumento delle compravendite e della domanda. Anche in questo caso, il lavoro agile ha condizionato in parte le scelte dei compratori: l'11% ha infatti scelto un'abitazione con una stanza (o più) da adibire a ufficio.

Cresce inoltre l'interesse per gli immobili da ristrutturare grazie soprattutto alle agevolazioni del governo come il superbonus 110% e i bonus casa. Sempre nello stesso anno, i prezzi delle abitazioni acquistate dalla famiglie sono aumentati per il secondo anno consecutivo, come riporta l'Istat nei dati provvisori dei prezzi delle abitazioni (testo integrale al seguente link pdf).

Passando al primo trimestre del 2022, il mercato immobiliare è stato particolarmente vivace, ma le prospettive per il prossimo futuro non sono molto rosee. A penalizzare il settore arrivano infatti gli aumenti dei prezzi energetici, che comportano alti costi di manutenzione, e il clima di incertezza per colpa della guerra in Ucraina. Frenano quindi gli acquisti dei consumatori, molto più attenti al prezzo di vendita degli immobili, ma anche alla loro efficienza energetica e allo stato di manutenzione.

News e aggiornamenti

Dopo anni di attesa, lo scorso 20 maggio è arrivato il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate sulla modalità di consultazione telematica delle planimetrie catastali per gli agenti immobiliari. Per adesso il servizio non è completo, ma la richiesta di consultazione potrà essere inoltrata tramite posta elettronica certificata a qualsiasi direzione o ufficio provinciale dell'Agenzia, con allegata la delega ricevuta insieme ad una copia del documento di identità del delegante. La copia della planimetria sarà poi inviata via pec in formato pdf.

Per saperne di più leggi la news dedicata.

Il 27 luglio scorso la Camera, nell’ambito del disegno di legge sulla concorrenza 2021, ha approvato una riforma della disciplina della mediazione creditizia la quale prevede, per le società di mediazione creditizia, la possibilità di svolgere anche l’attività di mediazione immobiliare. Questa modifica rende sempre meno marcata la distinzione di ruoli tra il mondo del credito ed il mondo immobiliare, andando contro i principi comunitari in materia.  

Leggi l'articolo con il commento di Fimaa-Confcommercio.

Banner grande colonna destra interna

Aggregatore Risorse

ScriptAnalytics

Cerca