Nel 2022 compravendite in aumento del 5,4% rispetto al 2021. Il presidente Fimaa Taverna: "Nel primo quadrimestre del 2023 possibile riduzione delle compravendite con valori stabili".

Con il termine mercato immobiliare si intende la compravendita o la cessione di beni immobili di qualsiasi tipo come abitazioni, terreni, locali commerciali e simili. In Italia gli investimenti sul mattone sono da sempre molto richiesti, soprattutto per gli immobili con destinazione commerciale e ricettiva. Secondo l'ultima indagine della Fimaa, la Federazione italiana mediatori agenti d'affari aderente a Confcommercio, "nonostante la particolare congiuntura economica che stiamo  vivendo, caratterizzata dalla destabilizzazione internazionale per il conflitto russo-ucraino, dall'aumento dell'inflazione e dei tassi dei mutui, il mattone si conferma un bene rifugio".

La crisi economica degli anni della pandemia ha però colpito duramente anche il settore delle compravendite, con circa 46mila transizioni perse nel 2020, mentre nel 2021, secondo l'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate, realizzato in collaborazione con l'Abi, c'è stata una netta ripresa, con quasi 750mila transazioni, delle quali 366mila con mutuo ipotecario, e oltre un milione e 365mila abitazioni locate in Italia. Nel 2022 le compravendite sono infatti aumentate del 5,4% rispetto al 2021.

Secondo le previsioni dell'Ufficio Studi di Fimaa, cala l'ottimismo per il primo quadrimestre del 2023. Per le variazioni dei prezzi il 55,3% degli agenti immobiliari aderenti alla federazione ipotizza una variazione simile a quella dell’ultimo quadrimestre 2022: +3,1% nel I trimestre 2023.

I numeri del settore

Domanda stabile, meno immobili in vendita e più compravendite nel terzo quadrimestre del 2022 nel mercato immobiliare rispetto ai quattro mesi precedenti. Questi i dati emersi da una ricerca dell'Ufficio Studi di Fimaa sul sentiment del mercato immobiliare residenziale.

Tra i fattori che influenzeranno il mercato immobiliare nel primo quadrimestre del 2023 troviamo al primo posto i rialzi dei tassi di interesse sui mutui (22%), a seguire l'inflazione (18%) la situazione economica generale (10%), i rincari delle materie prime (9%), le agevolazioni per i giovani (7%) e la scarsità dell'offerta (7%).

Il mercato immobiliare residenziale nel terzo quadrimestre 2022, rispetto al quadrimestre precedente (giudizi % espressi dagli agenti interpellati)

Variabile	In diminuzione	Stabile	In aumento
Domanda per acquisto	27,5%	49,3%	23,2%
Offerta in vendita	71,2%	24,5%	4,3%
Variazione del numero di scambi	33,5%	42,9%	23,6%
Variazione dei prezzi di vendita	10,9%	56,6%	32,5%

^{Fonte: Ufficio Studi Fimaa}

Secondo l'indagine Fimaa, l'appartamento più richiesto per l'anno 2022 è quello: indipendente (76,6%), localizzato in periferia o hinterland delle città (40,3%), con classe energetica medio alta (40,5%), ristrutturato (36,6%), con terrazzo o balcone (53,8%). La tipologia di riscaldamento più richiesto è quello autonomo (98,9% di preferenze), probabilmente a causa dell'aumento dei costi dell’energia.

Aspettative per il primo quadrimestre 2023 sul numero di compravendite e prezzi di abitazioni, rispetto al quadrimestre precedente (giudizi % espressi dagli agenti interpellati)

Variabile	In diminuzione	Saranno stabili	In aumento
Volume o numero di compravendite	61,8%	34,3%	3,9%
Prezzi di vendita	15,8%	55,3%	28,8%

^{Fonte: Ufficio Studi Fimaa}

Passando al mercato della locazione, per l’80% degli operatori interpellati, la domanda si è ulteriormente rafforzata; mentre per quasi la stessa quota (73,4%) l’offerta è diminuita. 

Secondo il presidente Fimaa, Santino Taverna: “Nel primo quadrimestre del 2023 le rilevazioni evidenziano una possibile riduzione delle compravendite con valori stabili, rispetto al quadrimestre precedente. Nonostante la particolare congiuntura economica che stiamo vivendo, caratterizzata dalla destabilizzazione internazionale per il conflitto russo-ucraino, dall’aumento dell’inflazione e dei tassi dei mutui, il mattone si conferma un bene rifugio. L’inflazione, in particolar modo, rappresenta un fattore bifronte per il mercato immobiliare perché da un lato invoglia ad investire i risparmi in modo sicuro con l’acquisto immobiliare e dall’altro erode il potere di acquisto delle famiglie".

I numeri della Federazione evidenziano, inoltre, come la domanda sia rivolta verso immobili efficientati energeticamente. "In tal senso - ha proseguito Taverna - la necessità di una migliore gestione dei costi dell’energia si accompagna con quella riguardante la tenuta del valore delle case, che potrebbe risentire dell’attuale direttiva europea sulla prestazione energetica, con l’obbligo per tutti gli immobili residenziali di raggiungere classi energetiche elevate. Per ridurre l’impatto ambientale degli edifici serve più gradualità tenendo conto degli aspetti architettonici degli immobili del nostro Paese. Si deve scongiurare il rischio di eventuali svalutazioni che potrebbero investire la maggior parte degli immobili italiani tuttora in classe G ed F”.

Mutui, tassi in risalita

Secondo il rapporto mensile dell'Abi a gennaio (testo integrale al seguente link pdf) il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è di 3,53% (3,01% il mese precedente, 5,72% a fine 2007), raggiungendo i livelli di novembre 2013.

L'andamento dipende molto anche dalle decisioni prese negli ultimi mesi dalla Banca centrale europea. Il 9 giugno 2022 la Bce aveva annunciato un aumento dei tassi di riferimento a scadenza programmata di 25 punti base a luglio 2022 e poi di nuovo a settembre dello stesso anno. Si trattava del primo rialzo a partire da luglio 2011.

"Questa misura assicurerà che l'orientamento di politica monetaria - ha spiegato la presidente Christine Lagarde - sia trasmesso in modo ordinato in tutti i paesi dell'area dell'euro, un presupposto affinché la Bce possa adempiere il mandato di mantenere la stabilità dei prezzi". Il rialzo dei tassi da 50 punti base, più alto di quanto annunciato in precedenza, teneva conto "delle nuove stime sui rischi d'inflazione - ha aggiunto Lagarde - ed è consentito dall'ulteriore supporto assicurato alla trasmissione della politica monetaria dal Tpi", il nuovo scudo anti-spread. 

L'8 settembre 2022, per la seconda volta dall'avvio dei suoi piani di rialzo dei tassi, la Banca centrale ha accelerato la manovra, per rispondere all'inflazione "di gran lunga troppo elevata". Questa volta l'aumento è stato di 75 punti base, ovvero 0,75 punti percentuali, per tutti e tre i tassi di riferimento principali e a partire dal 14 settembre scorso il tasso principale è salito dell'1,25%. 

Questi rialzi erano solo una prima tappa di un percorso che andrà avanti ancora per molti mesi. Il Consiglio direttivo della Bce ha infatti intenzione di alzare i tassi fino a valori tali da "frenare la domanda" per invertire la rotta dell'inflazione e indirizzarla verso il 2%. 

Il 27 ottobre scorso, arriva l'annuncio del nuovo rialzo dei tassi di interesse di 0,75 punti base. I tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la Bce salgono quindi al 2%, al 2,25% e all'1,50%. Cosa ha significato questo per i mutui? Le scelte di Francoforte porteranno i mutuari a passare dai tassi fissi a quelli variabili. La prima stretta di luglio aveva già portato su i tassi del mese di settembre (dal 2,07 al 2,17%), tornando ai livelli di giugno 2016. 

Come preannunciato a dicembre 2022, il 2 febbraio scorso la Bce ha alzato ancora i tassi d'interesse di 0,5% per far scendere l'inflazione, portandoli a un intervallo compreso tra il 2,50 e il 3,25%. La decisione riprende quella della Federal Reserve, la banca centrale americana, che a sua volta ha aumentato i tassi di mezzo punto. I tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la Bce salgono quindi al 3,00%, al 3,25% e all'2,50%, con effetto dall'8 febbraio 2023.

Nella prossima riunione del suo Consiglio, la Bce deciderà un nuovo aumento dei tassi per il mese di marzo, sempre di 50 punti base.

Secondo una riformulazione del governo al Dl Milleproroghe, al vaglio delle commissioni Bilancio e Affari costituzionali del Senato, i giovani under 36, le giovani coppie, le famiglie monogenitoriali e i conduttori di alloggi Iacp (Istituto autonomo case popolari), con Isee non superiore a 40mila euro, avranno tempo fino al 30 giugno 2023 per presentare la domanda di accesso al Fondo garanzia prima casa per i mutui.

 

Regioni e città

Secondo il Rapporto immobiliare 2022 realizzato dall'Agenzia delle entrate in collaborazione con Abi (testo completo in pdf), le regioni che rappresentano la maggiore quota di transazioni sono la Lombardia (21,2% sul totale nazionale) e il Lazio (10%). In crescita anche i mercati dell'Emilia Romagna, del Piemonte, del Veneto, che guadagnano oltre il 30% rispetto al 2020. Tra le grandi città spiccano in cima alla classifica Genova e Roma, rispettivamente con +32,2% e +31,4%. Gli istituti di credito, nei 12 mesi presi in esame, hanno erogato quasi 50 miliardi di euro. La ripresa del 2021 ha confermato il trend positivo iniziato già nel 2014 e interrotto solo dal dato in negativo del 2020 (-7,7%) per colpa ovviamente degli effetti del coronavirus.

La Lombardia è la regione con il maggior numero di compravendite, oltre 159mila, ma è il Molise quella con l'aumento più importante del numero di compravendite di abitazioni (3mila scambi e una crescita del 42,3%).

Subito dopo troviamo la Liguria (38,1%) e la Calabria (+37,9%). Per quanto riguarda invece le grandi città, dopo Genova e Roma seguono Firenze (+28,9%), Torino (+28,2%), Napoli (27,6%) e Milano (24,4%).

Cosa condiziona il mercato immobiliare?

L'emergenza sanitaria ha colpito duramente anche il settore del mercato immobiliare, con quasi 46mila transizioni perse nel 2020. Il crollo delle presenze turistiche degli stranieri ha avuto ripercussioni negative sul settore, in particolare per il mercato delle case vacanze. "La pandemia da Covid-19 - ha commentato il presidente Fimaa, Santino Taverna - ha bloccato i flussi turistici in tutto il mondo, con un danno economico enorme per le nostre città d'arte, di mare, lago e montagna. Ciò si ripercuote negativamente anche sulle compravendite delle case per vacanza".

In affanno, nel 2020, anche il mercato immobiliare residenziale e commerciale, che scontava ancora gli effetti della crisi economica del 2008. Leggermente in controtendenza, invece, quello delle locazioni, che, grazie alla presenza dello smart working, ha ricevuto richieste di affitto nel 2020 più lunghe rispetto agli anni precedenti.

Con il progressivo contenimento del coronavirus e il ritorno ad una situazione di quasi normalità, il mercato immobiliare ha ripreso a lavorare, in particolare nel 2021, grazie all'aumento delle compravendite e della domanda. Anche in questo caso, il lavoro agile ha condizionato in parte le scelte dei compratori: l'11% ha infatti scelto un'abitazione con una stanza (o più) da adibire a ufficio.

Cresce inoltre l'interesse per gli immobili da ristrutturare grazie soprattutto alle agevolazioni del governo come il superbonus 110% e i bonus casa. Sempre nello stesso anno, i prezzi delle abitazioni acquistate dalla famiglie sono aumentati per il secondo anno consecutivo, come riporta l'Istat nei dati provvisori dei prezzi delle abitazioni (testo integrale al seguente link pdf).

Passando al primo trimestre del 2022, il mercato immobiliare è stato particolarmente vivace, ma le prospettive per il prossimo futuro non sono molto rosee. A penalizzare il settore arrivano infatti gli aumenti dei prezzi energetici, che comportano alti costi di manutenzione, e il clima di incertezza per colpa della guerra in Ucraina. Frenano quindi gli acquisti dei consumatori, molto più attenti al prezzo di vendita degli immobili, ma anche alla loro efficienza energetica e allo stato di manutenzione.

News e aggiornamenti

Dopo anni di attesa, lo scorso 20 maggio è arrivato il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate sulla modalità di consultazione telematica delle planimetrie catastali per gli agenti immobiliari. Per adesso il servizio non è completo, ma la richiesta di consultazione potrà essere inoltrata tramite posta elettronica certificata a qualsiasi direzione o ufficio provinciale dell'Agenzia, con allegata la delega ricevuta insieme ad una copia del documento di identità del delegante. La copia della planimetria sarà poi inviata via pec in formato pdf.

Per saperne di più leggi la news dedicata.

Il 27 luglio scorso la Camera, nell’ambito del disegno di legge sulla concorrenza 2021, ha approvato una riforma della disciplina della mediazione creditizia la quale prevede, per le società di mediazione creditizia, la possibilità di svolgere anche l’attività di mediazione immobiliare. Questa modifica rende sempre meno marcata la distinzione di ruoli tra il mondo del credito ed il mondo immobiliare, andando contro i principi comunitari in materia.  

Leggi l'articolo con il commento di Fimaa-Confcommercio.

Nel cantiere fiscale del governo Meloni si parla di reintrodurre la cedolare secca al 21% per i locali commerciali. La notizia è stata anticipata dal viceministro all'Economia, Maurizio Leo. Ne abbiamo parlato in una news dedicata.

L'Agenzia delle Entrate ha comunicato che a partire dal 7 marzo sarà possibile registrare online i preliminari di compravendita, senza doversi recare in un ufficio. Il Direttore dell'Agenzia ha infatti approvato il modulo aggiuntivo Rap ("Registrazione di atto privato"). Per richiedere la registrazione basterà indicare, nel nuovo modello Rap, i dati necessari ed allegare copia dell’atto da registrare firmato dalle parti ed eventuali altri documenti come scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni.