Milano: negozi, licenze in saldo ma non per tutti

Milano: negozi, licenze in saldo ma non per tutti

Dal CorrierEconomia: secondo l'ultima rilevazione di Fimaa Milano la crisi ha fatto abbassare le pretese, restano però molte le variabili da considerare, dagli affitti al valore del fatturato.

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31 marzo 2014

Rilevare cattività di un bar in una zona di passaggio di Milano e con un incasso lordo di 500 mila euro all'anno costa in media tra 500 e 550 mila euro. Tre anni fa ne servivano tra 700 e 800 mila. Per un chiosco di un'edicola che ha un utile lordo all'anno di 80 mila euro nel 2011 occorrevano tra i 150 e i 180 mila euro, ora ne bastano 70 mila. Sono solo due esempi del calo dei valori delle aziende commerciali in città ottenuti mettendo a confronto i dati dell'ultima rilevazione di Fimaa Milano, la federazione degli agenti immobiliari e merceologici, con quelli di analoga fonte rilevata a inizio 2011 e che allora abbiamo riportato su queste pagine. Il calo. anche se con entità diverse, riguarda tutte le tipologie commerciali con una sola eccezione, le farmacie. che hanno mantenuto intatto il loro valore, perché godono di un duplice vantaggio rispetto agli altri esercizi: risentono solo marginalmente della crisi dei consumi e, soprattutto, operano in un mercato protetto grazie al numero chiuso.

 

Senza barriere

Un monopolio che ad esempio non esiste più per i pubblici esercizi, tradizionalmente le attività più richieste: dall'estate del 2012 non è più necessario avere una licenza. Basta infatti disporre di un locale idoneo sotto il profilo igienico sanitario e inviare una comunicazione di inizio attività al Comune. Significa che non si deve più rilevare un'attività preesistente anche se impiantare un nuovo bar senza uno «zoccolo duro» di clientela è un'idea abbastanza velleitaria, soprattutto se si vuole avviare il locale in un'area già presidiata da altri bar. Lo stesso discorso vale per i ristoranti, a meno che non si proponga una cucina che per offerta si stacchi decisamente dal livello medio e ci si riesca a far conoscere con il passaparola del web

 

Il nodo dell'incasso

La valutazione di un negozio si basa sempre dall'incasso lordo annuo; fanno eccezione solo le edicole, per le quali si considera il profitto lordo, e le tabaccherie, per le quali si parte dall'aggio sui generi di monopolio venduti. Quantificare un fatturato reale è l'aspetto più delicato perché richiede l'intervento di un esperto che compia le medesime valutazioni fatte da una banca prima di dare un affidamento. L'incasso dichiarato ai fini fiscali è un punto di partenza necessario per la valutazione. ma certo non sufficiente. Altrettanto importante è la valutazione del cosiddetto «avviamento commerciale», cioè il consolidamento sul mercato. Per rendere l'idea si potrebbe citare ad esempio due celebri locali milanesi passati di mano di recente, Cova e Marchesi: il loro marchio è talmente forte da giustificare una valutazione che va molto al di là del valore dell'incasso annuo. Terzo criterio da tenere in conto è l'affitto del locale. E una variabile fondamentale per chi voglia comprare un'attività, perché bisogna che il neoimprenditore abbia a priori un'idea molto precisa sugli incassi che potrà fare per valutare se il canone è sostenibile. Per i pubblici esercizi l'affitto è congruo solo se non supera i112- 15% dell'incasso annuo. A livello analogo possono arrivare solo le attività che vendono merci ad alto ricarico (ad esempio l'abbigliamento), mentre di norma non bisognerebbe superare il 10%. Prima di procedere all'acquisto dell'attività è comunque necessario avere la certezza del contratto di locazione; stipularlo dopo aver già acquisito il negozio significa mettersi alla mercé del proprietario dei muri. Vi sono ancora due aspetti da considerare, ma sono i meno problematici: il valore degli arredi e delle attrezzature, che di norma però sono considerati solo per i pubblici esercizi (chi apre ad esempio un negozio di abbigliamento o di casalinghi di solito rinnova completamente il locale) e il valore della merce lasciata dal vecchio titolare. Infine, solo per le strade di grande richiamo commerciale, vi è anche da far fronte alla cosiddetta buonuscita. Nella tabella, ricavata sempre dall'ultima rilevazione della Fimaa, diamo un'indicazione di massima delle somme necessarie per un locale di media superficie a Milano. Forse meraviglierà vedere appaiate in prima posizione via Montenapoleone e Corso Vittorio Emanuele, con valori che possono arrivare a 6 milioni di euro. Ma una spiegazione c'è: Montenapoleone è la via del prestigio ma non degli incassi; i fatturati più alti si ottengono sul Corso. 

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