Il bonus ristrutturazioni prevede una detrazione fiscale fino a un massimo di spesa di 96mila euro per immobili ad uso abitativo (sia per singole abitazioni, sia per condomini), da suddividere in dieci rate annuali di pari importo. La detrazione può essere richiesta per lavori effettuati sulle singole unità immobiliari ed è possibile far rientrare negli interventi dedicati alla ristrutturazione edilizia, anche quelli relativi alla demolizione e alla ricostruzione.

Il Consiglio dei Ministri ha approvato la quarta legge di bilancio del governo Giorgia Meloni, una manovra da circa 18,7 miliardi di euro per il 2026, che ora passa al Parlamento per l’esame. Come si legge nel testo, tutte le agevolazioni per la ristrutturazione della casa sono state confermate anche per il 2026, mantenendo le stesse condizioni previste dalla legge di Bilancio 2025.

A partire dal 2027, le aliquote di detrazione subiranno una riduzione progressiva rispetto al livello attuale. Nello specifico:

• per gli interventi sulla prima casa, la detrazione passerà dal 50% al 36%;
• per tutti gli altri immobili, l’agevolazione scenderà dal 36% al 30%.

In alternativa alla detrazione si può scegliere, se la normativa in vigore lo permette:

• sconto in fattura: un contributo sotto forma di sconto sull’importo dovuto, fino al massimo del corrispettivo, anticipato dal fornitore che recupera l’importo come credito d’imposta;
• cessione del credito: la detrazione può essere trasformata in un credito d’imposta cedibile ad altri soggetti.

La cessione del credito è consentita per un massimo di tre passaggi successivi, limitati a:

• banche e intermediari finanziari iscritti all’albo;
• società appartenenti a gruppi bancari iscritti all’albo;
• imprese di assicurazione autorizzate a operare in Italia.

Le banche e i gruppi bancari possono cedere il credito a soggetti diversi dai consumatori o utenti (persone fisiche che agiscono al di fuori di scopi professionali) con un contratto di conto corrente con l’istituto bancario. Tuttavia, al cessionario correntista non è consentito cederlo.

Dal 17 febbraio 2023 (entrata in vigore del Dl 11/2023), l’opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito non è più disponibile per gli interventi di recupero edilizio previsti dall’art. 16-bis del Tuir, salvo specifiche eccezioni previste dalla legge.

Chi può usufruire del bonus

Le detrazioni fiscali edilizie spettano a tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato, che sostengono spese di ristrutturazione.

All’agevolazione possono accedere:

• i proprietari o nudi proprietari degli immobili oggetto dell’intervento;
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• locatari o comodatari;
• il familiare convivente con i possessore o con il detentore dell'immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado);
• soci di cooperative divise e indivise;
• il convivente more uxorio (per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016)
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
• soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;
• condomino, nel caso di interventi su parti comuni degli edifici.

Nella circolare numero 13 del 9 maggio 2023, l'Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti. Ad esempio in caso di un inquilino, con regolare contratto d'affitto, che è venuto a mancare, il convivente può subentrare nella fruizione del bonus? La risposta è sì, ma nel rispetto di determinate condizioni. Per prima cosa il convivente deve essere un erede del beneficiario deceduto. Inoltre il convivente deve subentrare nella titolarità del contratto di locazione (l'affitto per intenderci). Nel testo si legge: "L’art. 16-bis, comma 1, del TUIR ammette la detrazione dall’IRPEF per interventi di recupero del patrimonio edilizio in relazione alle spese documentate, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi".

Come ottenere il bonus ristrutturazione

Per poter accedere all'incentivo la procedura da seguire è la seguente:

• inviare alla ASL competente, prima di iniziare i lavori, una comunicazione tramite raccomandata A.R. (Avviso di Ricevimento), salvo i casi in cui la normativa sulla sicurezza nei cantieri non richieda la notifica preliminare;
• pagare le spese deducibili tramite bonifico bancario o postale che riporti chiaramente:
  • la causale del versamento;
  • il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
  • il codice fiscale o la partita IVA della ditta o del professionista che ha eseguito i lavori.

Inoltre, nella dichiarazione dei redditi devono essere indicati i dati catastali che identificano l’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, anche l’atto di comodato o di locazione.

È inoltre molto importante conservare ed esibire a richiesta degli uffici i seguenti documenti:

• le abilitazioni amministrative richieste per la tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori). Se non previste basta una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, nella quale bisogna indicare la data di inizio dei lavori e va attestato che gli interventi posti in essere rientrano tra quelli agevolabili;
• la domanda di accatastamento, se si tratta di immobili non ancora censiti;
• le ricevute di pagamento dell’IMU, sempreché sia dovuta;
• la delibera assembleare che approva l’esecuzione dei lavori nonché la tabella millesimale di ripartizione delle spese, qualora si tratti di interventi sulle parti condominiali
• la dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori resa dal possessore dell’immobile, in caso di interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi
• la comunicazione preventiva all’ASL contenente la data di inizio dei lavori, se obbligatoria secondo le disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri
• le fatture e le ricevute fiscali relative alle spese effettivamente sostenute
• le ricevute dei bonifici di pagamento.

Come funziona per chi esegue lavori in proprio

Non sono esclusi dal bonus neanche coloro che intendono eseguire lavori in proprio. In questo caso, però, hanno diritto al rimborso solo per quanto riguarda l'acquisto dei materiali utili alla ristrutturazione.

Gli interventi ammessi

Chi ha diritto al bonus casa può accedere a diverse agevolazioni su interventi inerenti a forme di manutenzione straordinaria, risanamento conservativo, demolizione e ristrutturazione edilizia ma anche lavori di restauro. Sono ammessi anche gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi.

Da non tralasciare, poi, i lavori finalizzati:

• all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi come oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione);
• alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992.

Il bonus può essere richiesto anche per:

• interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
• interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
• interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici;
• interventi per l’adozione di misure antisismiche;
• interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

Relativamente ai lavori sulle parti comuni degli edifici residenziali sono fiscalmente agevolabili solo i seguenti:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservati;
• ristrutturazione edilizia.

Per quanto riguarda le singole unità immobiliari di qualsiasi categoria catastale rientrano nel bonus ristrutturazioni gli interventi di:

• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

Elenco degli interventi ammissibili

Gli interventi edilizi e tecnologici che comportano risparmio energetico e/o utilizzo di fonti rinnovabili di energia sono:

• caldaia;
• condizionatori;
• infissi;
• camino;
• fotovoltaico;
• finestre;
• facciate;
• infissi;
• impianto elettrico;
• pavimenti;
• persiane;
• risparmio energetico;
• tende da sole.

Occorre ricordare che, dal 2018, sussiste l’obbligo di trasmettere all’ENEA le informazioni sui lavori effettuati, proprio come già avviene per la riqualificazione energetica degli edifici. Una comunicazione che si rende indispensabile per una miglior valutazione e il monitoraggio degli obiettivi raggiunti in ambito energetico a seguito della ristrutturazione edilizia.

Una volta terminati i lavori e aver eseguito il collaudo, si hanno 90 giorni di tempo per inviare la documentazione all'ENEA, attraverso il portale dedicato.

Quali sono gli interventi soggetti a comunicazione ENEA?

Gli interventi che devono essere comunicati ad ENEA attraverso l'invio di specifica documentazione sono diversi a seconda della tipologia. Di seguito l'elenco completo dei lavori da comunicare.

Strutture edilizie

• riduzione della trasmittanza delle pareti verticali che delimitano gli ambienti riscaldati dall'esterno, dai vani freddi e dal terreno;
• riduzione delle trasmittanze delle strutture opache orizzontali e inclinate (coperture) che delimitano gli ambienti riscaldati dall'esterno e dai vani freddi;
• riduzione della trasmittanza termica dei pavimenti che delimitano gli ambienti riscaldati dall'esterno, dai vani freddi e dal terreno.

Infissi

• riduzione della trasmittanza dei serramenti comprensivi di infissi che delimitano gli ambienti riscaldati dall'esterno e dai vani freddi.

Impianti tecnologici

• installazione di collettori solari (solare termico) per la produzione di acqua calda sanitaria e/o il riscaldamento degli ambienti;
• sostituzione di generatori di calore con caldaie a condensazione per il riscaldamento degli ambienti (con o senza produzione di acqua calda sanitaria) o per la sola produzione di acqua calda per una pluralità di utenze ed eventuale adeguamento dell'impianto;
• sostituzione di generatori con generatori di calore ad aria a condensazione ed eventuale adeguamento dell'impianto;
• pompe di calore per climatizzazione degli ambienti ed eventuale adeguamento dell'impianto;
• sistemi ibridi (caldaia a condensazione e pompa di calore) ed eventuale adeguamento dell'impianto;
• microgeneratori (Pe<50kWe);
• scaldacqua a pompa di calore;
• generatori di calore a biomassa;
• installazione di sistemi di contabilizzazione del calore negli impianti centralizzati per una pluralità di utenze;
• installazione di sistemi di termoregolazione e building automation;
• installazione di impianti fotovoltaici.

Bonifico "parlante" per i pagamenti

Oltre agli obblighi già indicati, la normativa prevede che per accedere al bonus casa i pagamenti necessari a sostenere le spese degli interventi siano effettuati tramite bonifico "parlante". Questa tipologia di pagamento si differenzia dal più comune bonifico perché oltre ai dati verso cui è indirizzato (nome, cognome, indirizzo), l'Iban e la causale del versamento, indica anche il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero di partita Iva di chi ha eseguito gli interventi.

Bonus ristrutturazioni con sconto in fattura

La cessione del credito, introdotta dal Decreto Rilancio per il Superbonus, ora è valida anche per tutti quei lavori di ristrutturazione edilizia, Sismabonus ed Ecobonus, che non accedono al 110%. È dunque possibile sostituire la detrazione con uno sconto in fattura dello stesso importo, che viene applicato dal fornitore. Lo sconto può essere uguale all'importo dovuto.

Questa possibilità può essere adottata anche per le rate rimanenti, ancora non godute, delle detrazioni sulle spese sostenute.

Il limite di spesa

L'agevolazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie consente una detrazione dall'Irpef del 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. A partire dal 1° gennaio 2025, la detrazione sarà ridotta al 36%, con un tetto di spesa massimo di 48.000 euro per unità immobiliare.

La legge di bilancio 2025 ha poi modificato nuovamente la disciplina, riducendo progressivamente le aliquote:

• 36% per le spese sostenute nel 2025;
• 30% per le spese sostenute nel 2026 e 2027, mantenendo invariato il tetto massimo di spesa.

La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo. È importante notare che, per beneficiare dell'agevolazione, i pagamenti devono essere effettuati con modalità tracciabili, come bonifico bancario o postale. Inoltre, è possibile optare per alternative alla detrazione, come lo sconto in fattura o la cessione del credito, se la normativa vigente lo consente. 

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che anche i cittadini italiani residenti all’estero possono usufruire della detrazione del 36% per le spese di ristrutturazione sostenute nel 2025, a patto che i lavori riguardino immobili posseduti in Italia e utilizzati, anche solo saltuariamente, dal contribuente e dalla sua famiglia.

Il chiarimento riguarda in particolare le abitazioni non considerate “principali”, poiché la nozione di dimora abituale – richiesta per beneficiare delle aliquote agevolate più alte (come il 50% per le prime case) – non può essere applicata ai residenti all’estero.

Tuttavia, la detrazione standard prevista per il recupero del patrimonio edilizio resta valida anche per i soggetti non residenti, a condizione che l’immobile non sia locato e che le spese siano debitamente documentate.

Come fare la cessione del credito

Il fornitore può utilizzare la detrazione ottenuta sotto forma di credito d’imposta oppure cederla a sua volta anche a intermediari finanziari o istituti di credito, come ad esempio le banche. Il contribuente, per procedere alla scelta dell'opzione a lui più consona, deve eseguire gli adempimenti previsti per richiedere le detrazioni, oltre ad acquisire la seguente documentazione:

• il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione. Il visto è rilasciato dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai CAF;
• l’asseverazione tecnica relativa agli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico. Tale documentazione è importante per certificare che i requisiti tecnici necessari ai fini delle agevolazioni fiscali e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati, siano stati rispettati.

Nel Decreto Bollette del 27 aprile 2022 (n. 34 di conversione del DL 17/2022) sono state introdotte nuove modifiche per evitare il blocco della cessione del credito in caso di esaurimento del tetto massimo da parte delle banche. In particolare nell'articolo 29-bis viene data alle banche che hanno esaurito il numero possibili di cessioni un'ulteriore possibilità per i soggetti con i quali hanno stipulato un contratto di conto corrente. Quindi sarà prevista: un prima cessione libera, una seconda e terza per intero, ma solo ai soggetti qualificati, ed infine una quarta cessione del credito delle banche per i propri correntisti. 

Le novità saranno applicate dalla prima cessione del credito o dello sconto in fattura inviate all'Agenzia delle entrate a partire dal 1° maggio 2022.