Presentato l'Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2011 elaborato dalla Fimaa-Confcommercio: per il mercato immobiliare turistico non è ancora ripresa, ma la situazione resta all'insegna della stabilità.

I segnali di ripresa annunciati lo scorso autunno per il mercato immobiliare turistico si sono raffreddati e, in media, si assiste ad una situazione all'insegna della stabilità, seppur con molti chiaroscuri. E' quanto emerge, in estrema sintesi, dall'Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2011 Fimaa, presentato a Casalborsetti (Ravenna). L'indagine, frutto di interviste con agenti immobiliari di tutta Italia associati a Iimaa-Confcommercio Imprese per l'Italia, evidenzia una situazione di tendenziale stabilità nella domanda rispetto alla scorsa estate, il che fa ipotizzare una più limitata riduzione percentuale annuale del numero di compravendite di appartamenti turistici rispetto a quella rilevata nel 2009 e nel 2010, che si aggirvaa intorno al -3%. Emerge inoltre una maggiore percentuale di operatori immobiliari che attestano un calo delle vendite nelle località marine rispetto a quelle montane e lacuali, dove risultano preponderanti le ipotesi di stabilità. Per quanto concerne la richiesta di affitti per la stagione estiva predominano i giudizi di stabilità (57% del campione) ed anche in tal caso il dato è lievemente peggiore per le località marine rispetto a quelle lacustri o montane. Come diretta conseguenza dei giudizi espressi sul numero di scambi, l'IMI turistico dei primi 6 mesi del 2011, che esprime percentualmente il numero di compravendite di appartamenti nelle principali località turistiche italiane rapportato al relativo stock edilizio, risulta lievemente in calo rispetto al 2010, distanziandosi di oltre due decimi di punto da quello nelle località turistiche considerate, in media, a differenza di quanto rilevato fino allo scorso anno, si riscontra una maggiore tenuta dei prezzi delle località marine (+0,1% in media) rispetto a quelli della montagna o del lago (-0,3%). Nelle località marine, in media, solamente i prezzi minimi, considerati indipendentemente dalla localizzazione urbana, presentano una variazione con segno "meno", mentre quelli massimi crescono in un anno dello 0,4%: un tasso non certamente in grado di compensare l'inflazione media di periodo. La variazione del -0,3% si ritrova, invece, indifferentemente per i prezzi minimi e massimi medi per le località non marine. L'analisi delle variazioni annuali dei prezzi, seppur in maniera non significativa, giustifica i giudizi espressi dagli agenti immobiliari FIMAA interpellati che testimoniano di una domanda che ricerca qualità costruttiva insieme a servizi turistici evoluti che anche le località turistiche non di primo rango cominciano ad offrire. In tal modo anche le secondary locations turistiche divengono interessanti ai potenziali compratori. Ciò lo si può osservare dalle variazioni percentuali annuali sui prezzi massimi medi degli appartamenti riferite alle zone urbane "top" che presentano variazioni annuali positive, tanto nelle località marine, quanto in quelle non marine. Passando alle classifiche delle principali località turistiche per prezzi medi più elevati degli appartamenti e delle maggiori rivalutazioni percentuali annuali nominali dei prezzi medi, Cortina, Capri e Forte dei Marmi guidano, analogamente al 2010, la graduatoria decrescente dei prezzi massimi medi delle top locations. Seguono Santa Margherita Ligure e Madonna di Campiglio che si sono scambiate di posizione, e, dal 5° al 9° posto, Porto Cervo, Courmayeur, Positano, Viareggio nelle stesse posizioni dello scorso anno. In 9° posizione fa il suo ingresso Varigotti, nuovo monitoraggio del 2011. Sono 8 su 11 nella classifica dei prezzi medi più elevati le località di mare, ad espressione di una generale maggiore appetibilità: nella top ten, fra le località di montagna, compaiono solamente Cortina d'Ampezzo (saldamente al primo posto), Madonna di Campiglio e Courmayeur. A loro seguito, nella classifica dei prezzi più elevati delle località di montagna, si possono indicare Corvara e Ortisei, con 9.000 euro al mq, e San Martino di Castrozza con 8.000 euro. Nella graduatoria dei prezzi medi di appartamenti in zone top in ottimo stato localizzati nelle località marine, Capri guadagna la vetta di località più costosa. Perde ancora una posizione, analogamente allo scorso anno, Porto Cervo, al 4° posto, interessante Lignano Sabbiadoro che, fuori classifica, all'11° posto, guadagna 2 posizioni, scavalcando località più blasonate come le 5 Terre o Sorrento. A differenza dello scorso anno, dove solo nella regina delle rivalutazioni dei prezzi nelle località marine (che era Capri con +2 punti percentuali) si riscontrava una rivalutazione superiore all'inflazione, quest'anno nelle prime 4 posizioni si assiste ad una variazione annua in grado di sovrastare l'inflazione media annua (del 2,3% a maggio 2011): a guidare la graduatoria c'è Sistiana Mare-Porto Piccolo (TS) interessata da un innovativo sviluppo immobiliare, seguita dal Lido di Ostia (oramai considerata come una nuova periferia di pregio romana, sul mare), ed al terzo posto Cervia, in provincia di Ravenna. La maggiore rivalutazione percentuale dei prezzi medi di appartamenti al lago o montagna, è di Piancavallo e Sella Nevea, che rispetto ai dati 2010 guadagnano oltre 2 punti percentuali. Ad essa seguono variazioni medie più contenute, nel range +1,1 - 1,8: in ordine crescente Folgaria, Malè, Saint Vincent, Roccaraso, Cavedine, Assisi, Cavalese. Quanto infine alle variazioni percentuali annuali nominali dei prezzi medi degli appartamenti nelle principali località turistiche per Regione, nelle località marine considerate il peggior risultato 2011 sembra da attribuire alla Sicilia, con cali dello 0,7% rispetto allo scorso anno nei prezzi medi degli appartamenti, mentre, all'opposto, le migliori rivalutazioni sono del Friuli-Venezia-Giulia (+2,9%). Insieme al Friuli, anche in Campania, Emilia-Romagna, Lazio, Liguria, Marche, Puglia, Sardegna e Veneto si calcola una variazione percentuale annuale nominale positiva dei prezzi medi di appartamenti nelle località marine, a testimoniare un clima di generale miglioramento nella congiuntura immobiliare rispetto allo scorso anno. Le Regioni che presentano segno negativo nella variazione annuale dei prezzi medi di appartamenti turistici in località di mare sono 5 su 14 monitorate. Per le località di montagna e lago si ha una variazione positiva in Abruzzo (+1,2%), Friuli e Umbria.