Il Mercato immobiliare in Italia

Il Mercato immobiliare in Italia

Focus sul mercato delle compravendite e delle cessioni di beni nel nostro Paese. Dati, analisi e news sull'andamento del settore e i rapporti immobiliari divisi per regioni e città.

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12 gennaio 2024

Con il termine mercato immobiliare si intende la compravendita o la cessione di beni immobili di qualsiasi tipo come abitazioni, terreni, locali commerciali e simili; attività che ha un importante impatto sull’Economia del Paese. In Italia gli investimenti sul mattone sono da sempre molto richiesti, soprattutto per gli immobili con destinazione commerciale e ricettiva. Secondo però l'ultima indagine della Fimaa, la Federazione italiana mediatori agenti d'affari aderente a Confcommercio, "dopo due anni di livelli record di scambi abitativi il mercato rifiata" con un calo delle compravendite nel primo quadrimestre del 2023. Per il 46,1% degli operatori, praticamente uno su due, sono previsti cali ancora più accentuati nel secondo quadrimestre dell’anno (-4,5%). I prezzi invece continueranno a crescere, guadagnando un un ulteriore 5,5%.

La crisi economica degli anni della pandemia ha colpito duramente il settore delle compravendite, con circa 46mila transizioni perse nel 2020. Il periodo subito dopo l'emergenza sanitaria ha invece registrato un vero e proprio boom delle compravendite, con numeri record sia nel 2021 che nel 2022. Nel 2023 il mercato immobiliare ha invece rallentato la sua corsa, segnando un calo del 12,5% rispetto all'anno precedente.

I numeri del settore

Dopo due anni da record per il settore immobiliare, nei primi sei mesi del 2023 scendono di circa 50mila abitazioni scambiate. Un calo fisiologico dovuto sia all'aumento dei tassi di interesse dei mutui e ad una maggior attenzione da parte degli italiani per la classe energetica degli immobili, anche in vista della scadenza dei termini per la direttiva europea "Case green", previsti nel 2030 e nel 2033. Questi i dati emersi da una ricerca dell'Ufficio Studi di Fimaa sul sentiment del mercato immobiliare residenziale.

La richiesta di abitazioni con alte classi energetiche non sono ancora sufficienti per coprire la domanda e questo ha inevitabilmente inciso sul numero delle compravendite di mercato. Secondo il 14% degli operatori del settore nell'ultima parte dell'anno gli adeguamenti alle classi energetiche potrebbero portare ad un ulteriore calo della domanda.

Crescono invece dell'1,4% i nuovi contratti di locazione registrati rispetto al primo semestre del 2022, grazie al traino dei contratti agevolati studenti (+11%) e di quelli ordinari transitori (+5,9%). I contratti agevolati concordati hanno mostrato una tenuta (+1,4%), mentre quelli ordinari di lungo periodo sono in calo dello 0,7%.

In crescita invece il mercato degli immobili a uso turistico, con prezzi delle compravendite (2.820 euro al metro quadro commerciale, +4,6% annuo) e delle locazioni (+5,9%) in aumento e compravendite di seconde case che resta in ascesa rispetto al tradizionale mercato delle abitazioni. Le destinazioni montane spiccano in cima alla classifica, in particolare Madonna di Campiglio e Cortina d'Ampezzo che raggiugono i 15mila euro al metro quadro. Seguono le località marine con Forte dei Marmi e Capri a 14mila euro e Santa Margherita Ligure a 13mila. "Dopo l'emergenza sanitaria il mercato delle abitazioni turistiche si è mosso in maniera consistente. Con la fine della pandemia - ha commentato il presidente Santino Taverna - non è venuta meno l'esigenza del lavorare in smart-working che, sommata all'aumento del costo del denaro  per la ripresa dell'inflazione, sono elementi che tuttora  contribuiscono ad alimentare l'investimento nel comparto  immobiliare". 

Mutui

Per arrestare la corsa sfrenata dell'inflazione e i suoi effetti negativi, il 9 giugno 2022 la Bce aveva messo in campo un aumento dei tassi di riferimento a scadenza programmata di 25 punti base a partire dal 21 luglio 2022 e poi di nuovo a settembre dello stesso anno. Si trattava del primo rialzo a partire da luglio 2011.

"Questa misura assicurerà che l'orientamento di politica monetaria - ha spiegato la presidente Christine Lagarde - sia trasmesso in modo ordinato in tutti i paesi dell'area dell'euro, un presupposto affinché la Bce possa adempiere il mandato di mantenere la stabilità dei prezzi". Il rialzo dei tassi da 50 punti base, più alto di quanto annunciato in precedenza, teneva conto "delle nuove stime sui rischi d'inflazione - ha aggiunto Lagarde - ed è consentito dall'ulteriore supporto assicurato alla trasmissione della politica monetaria dal Tpi", il nuovo scudo anti-spread.

La politica restrittiva della Banca centrale continua ancora oggi e i suoi effetti si stanno manifestando, come ad esempio la variazione negativa del Pil italiano nel secondo trimestre e la riduzione della produzione industriale. Gli effetti sono evidenti anche nel mercato bancario in Italia.

Secondo il rapporto mensile di Abi a novembre continuano ad aumentare i tassi di interesse sui prestiti bancari, seguendo l'andamento delle recenti misure di aumento attuate dalla BCE nei mesi precedenti. Allo stesso tempo, prosegue la contrazione dei volume di credito erogati. I prestiti a imprese e famiglie sono scesi del 3,4% rispetto a un anno prima, mentre ad ottobre 2023 avevano registrato un calo del 3,3%, quando i prestiti alle imprese erano diminuiti del 5,5% e quelli alle famiglie dell'1,1%.

Regioni e città

Secondo il Rapporto immobiliare 2023 realizzato dall'Agenzia delle entrate in collaborazione con Abi (testo completo in pdf), la Lombardia si riconferma la regione con il maggior numero di
compravendite nel corso dell'anno (oltre 165mila), ma è l'Umbria che fa segnare il maggior rialzo con oltre 11mila scambi e una crescita del 14,2%. A seguire la Basilicata (+12,6%) e il Molise (+10,7%). Tra le grandi città troviamo sul podio Palermo (+11,3%), seguita da Milano (+6,1%), Torino (+5,9%) e Bologna (+3,4%).

Nel complesso, sono state vendute oltre 83 milioni di metri quadrati (+3,2%), con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 106,8 metri quadrati. Nell'anno 2022 il settore immobiliare ha fatturato quasi 123 miliardi di euro, 4,7 miliardi in più rispetto al 2021 (+3,9%). Il 57% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, circa il 25%, sono invece riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro, e poco meno del 19%, riguarda scambi di residenze del Sud e delle Isole.

Circa 364mila acquisti di abitazioni sono stati effettuati ricorrendo a un mutuo ipotecario. Il tasso medio sulle erogazioni per acquisto di abitazioni è aumentato, rispetto al 2021, di 0,63 punti percentuali portandosi così al 2,5%. I tassi medi più elevati si evidenziano nelle regioni del Sud
(2,75%) e del Centro (2,59%), mentre quelli più bassi li troviamo nel Nord Est (2,31%). In lieve aumento la durata media dei mutui (24,8 anni), analoga tra le aree del Paese, mentre la rata media si attesta intorno ai 623 euro mensili.

Cosa ha condizionato il mercato immobiliare?

L'emergenza sanitaria ha colpito duramente anche il settore del mercato immobiliare, con quasi 46mila transizioni perse nel 2020. Il crollo delle presenze turistiche degli stranieri ha avuto ripercussioni negative sul settore, in particolare per il mercato delle case vacanze. "La pandemia da Covid-19 - ha commentato il presidente Fimaa, Santino Taverna - ha bloccato i flussi turistici in tutto il mondo, con un danno economico enorme per le nostre città d'arte, di mare, lago e montagna. Ciò si ripercuote negativamente anche sulle compravendite delle case per vacanza".

In affanno, nel 2020, anche il mercato immobiliare residenziale e commerciale, che scontava ancora gli effetti della crisi economica del 2008. Leggermente in controtendenza, invece, quello delle locazioni, che, grazie alla presenza dello smart working, ha ricevuto richieste di affitto nel 2020 più lunghe rispetto agli anni precedenti.

Con il progressivo contenimento del coronavirus e il ritorno ad una situazione di quasi normalità, il mercato immobiliare ha ripreso a lavorare, in particolare nel 2021, grazie all'aumento delle compravendite e della domanda. Anche in questo caso, il lavoro agile ha condizionato in parte le scelte dei compratori: l'11% ha infatti scelto un'abitazione con una stanza (o più) da adibire a ufficio.

Cresce inoltre l'interesse per gli immobili da ristrutturare grazie soprattutto alle agevolazioni del governo come il superbonus 110% e i bonus casa. Sempre nello stesso anno, i prezzi delle abitazioni acquistate dalla famiglie sono aumentati per il secondo anno consecutivo, come riporta l'Istat nei dati provvisori dei prezzi delle abitazioni (testo integrale al seguente link pdf).

Passando al primo trimestre del 2022, il mercato immobiliare è stato particolarmente vivace, ma le prospettive per il prossimo futuro non sono molto rosee. A penalizzare il settore arrivano infatti gli aumenti dei prezzi energetici, che comportano alti costi di manutenzione, e il clima di incertezza per colpa della guerra in Ucraina, ma anche l'aumento dei tassi dei mutui. Frenano quindi gli acquisti dei consumatori, molto più attenti al prezzo di vendita degli immobili, ma anche alla loro efficienza energetica e allo stato di manutenzione.

News e aggiornamenti

Dopo anni di attesa, lo scorso 20 maggio è arrivato il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate sulla modalità di consultazione telematica delle planimetrie catastali per gli agenti immobiliari. A luglio scorso la piattaforma è entrata pienamente in vigore, con grande soddisfazione degli agenti immobiliari.

Nel cantiere fiscale del governo Meloni si parla di reintrodurre la cedolare secca al 21% per i locali commerciali. La notizia è stata anticipata dal viceministro all'Economia, Maurizio Leo.

L'Agenzia delle Entrate ha comunicato che a partire dal 7 marzo scorso sarà possibile registrare online i preliminari di compravendita, senza doversi recare in un ufficio. Il Direttore dell'Agenzia ha infatti approvato il modulo aggiuntivo Rap ("Registrazione di atto privato"). Per richiedere la registrazione basterà indicare, nel nuovo modello Rap, i dati necessari ed allegare copia dell’atto da registrare firmato dalle parti ed eventuali altri documenti come scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni.

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