Per “mercato immobiliare” si intende la compravendita o la cessione di beni immobili di qualsiasi tipologia, come abitazioni, terreni o locali commerciali. Questa attività ha un impatto rilevante sull’Economia del Paese.

Nel 2024 il settore ha mostrato segnali di ripresa, con un incremento degli scambi e una stabilità nei prezzi di vendita. Dopo un 2023 caratterizzato da un calo delle compravendite e dall'impatto dell'inflazione sui mutui, il settore sta attraversando una fase di trasformazione. Secondo le analisi prodotte dall'ufficio studi di Fimaa, la Federazione italiana mediatori agenti d'affari, tra i principali trend degli ultimi mesi troviamo la crescente richiesta di immobili ad alta efficienza energetica e le difficoltà di accesso al credito per i più giovani.

In questo articolo approfondiamo l'andamento del mercato immobiliare, il ruolo dei tassi di interesse sui mutui, le compravendite nelle diverse aree del Paese e le prospettive future del settore.

I numeri del settore

Nel 2024 il mercato immobiliare ha registrato una netta ripresa, soprattutto nella parte centrale dell'anno, mentre rimane sostanzialmente stabile nell'ultimo quadrimestre. Questi i dati della consueta indagine Fimaa sul mercato immobiliare residenziale, che oltre ai dati del terzo quadrimestre 2024 ha tracciato anche le previsioni per i primi quattro mesi del 2025, dove è invece atteso un aumento del numero degli scambi (69,3% dei giudizi) con prezzi medi di vendita stabili (quota del 76,5%).

"Fattori come l’elevato costo delle ristrutturazioni (26,3%) e l’impatto dell’inflazione sui salari (20,1%) - ha spiegato Santino Taverna, presidente della Federazione degli agenti immobiliari - stanno mostrando i primi problematici effetti anche a fronte delle maggiori difficoltà di accesso al credito. L’avere escluso dal Fondo di garanzia Consap gli over 36 per la concessione dei mutui sta provocando problematiche, e la contrazione del numero delle compravendite immobiliari. L’EURIRS a 25 anni è cresciuto in due mesi di 2 punti percentuali, e la stretta sui bonus edilizi (12,7%) desta preoccupazioni anche per gli aspetti regolamentari e normativi con il 12,1%”.

Il 2023, al contrario, non è stato un anno facile per il mercato immobiliare. Dopo infatti due anni da record per il settore, nel primo semestre dello scorso anno le compravendite sono scese di circa 50mila abitazioni. Una tendenza confermata anche nell'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate, che ha registrato una battuta d'arresto delle compravendite nel 2023. L'anno si è infatti chiuso con 170mila abitazioni compravendute, in calo del 10% sul 2022, che è invece stata un'annata particolarmente fortunata per il mercato immobiliare italiano. Si è trattato di un calo fisiologico dovuto sia all'aumento dei tassi di interesse dei mutui che ad una maggior attenzione da parte degli italiani per la classe energetica degli immobili, anche in vista della scadenza dei termini per la direttiva europea "Case green", previsti nel 2030 e nel 2033.

La richiesta di abitazioni con alte classi energetiche non sono infatti ancora sufficienti per coprire la domanda e questo ha inevitabilmente inciso sul numero delle compravendite di mercato. Secondo il 14% degli operatori del settore nell'ultima parte dell'anno gli adeguamenti alle classi energetiche potrebbero portare ad un ulteriore calo della domanda.

In crescita invece, sempre nel 2023, il mercato degli immobili a uso turistico, con prezzi delle compravendite (2.820 euro al metro quadro commerciale, +4,6% annuo) e delle locazioni (+5,9%) in aumento e compravendite di seconde case che resta in ascesa rispetto al tradizionale mercato delle abitazioni. Le destinazioni montane spiccano in cima alla classifica, in particolare Madonna di Campiglio e Cortina d'Ampezzo che raggiugono i 15mila euro al metro quadro. Seguono le località marine con Forte dei Marmi e Capri a 14mila euro e Santa Margherita Ligure a 13mila. "Dopo l'emergenza sanitaria il mercato delle abitazioni turistiche si è mosso in maniera consistente. Con la fine della pandemia - ha commentato Taverna - non è venuta meno l'esigenza del lavorare in smart-working che, sommata all'aumento del costo del denaro  per la ripresa dell'inflazione, sono elementi che tuttora  contribuiscono ad alimentare l'investimento nel comparto  immobiliare". 

Mutui

Dopo due anni di aumenti costanti, i tassi di interesse sui mutui hanno iniziato a scendere. Rispetto al record toccato a novembre 2023, con i tassi sopra il 4,9%, nel 2024 abbiamo assistito ad una generalizzata inversione di tendenza che ha interessato sia i tassi fissi che quelli variabili. Dal secondo taglio dei tassi da parte della Bce di settembre (ancora di 25 punti base), arriva infatti una nuova spinta all'economia. Secondo il rapporto mensile dell'Abi (qui la sintesi in pdf) ad agosto il tasso medio sui nuovi mutui ipotecari alle famiglie è rimasto stabile al 3,44%, invariato rispetto al mese precedente quando aveva raggiunto i minimi da 19 mesi. Come ha spiegato il vice direttore generale vicario dell'Associazione bancaria, Gianfranco Torriero, la stabilità di agosto si può spiegare con la ripresa dei mutui a tasso variabile, dal momento che c'è "chi ricomincia a scommettere su tassi che in prospettiva scenderanno. Inoltre agosto è un mese con poche transazioni".

Dopo il taglio varato a giugno 2024, il Consiglio direttivo della Bce ha deciso di mantenere invariati i tassi di riferimento: i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la banca centrale rimarranno rispettivamente al 4,25%, al 4,50% e al 3,75%. Il nuovo taglio potrebbe arrivare a settembre e poi ancora dicembre, con una cautela accentuata proprio dall'incertezza geopolitica tra cui: le elezioni Usa, le tensioni con Russia e Cina e la corsa ai dazi.

Per arrestare la corsa sfrenata dell'inflazione e i suoi effetti negativi, il 9 giugno 2022 la Bce aveva infatti messo in campo un aumento dei tassi di riferimento a scadenza programmata di 25 punti base a partire dal 21 luglio 2022 e poi di nuovo a settembre dello stesso anno. Si trattava del primo rialzo a partire da luglio 2011.

"Questa misura assicurerà che l'orientamento di politica monetaria - ha spiegato la presidente Christine Lagarde - sia trasmesso in modo ordinato in tutti i paesi dell'area dell'euro, un presupposto affinché la Bce possa adempiere il mandato di mantenere la stabilità dei prezzi". Il rialzo dei tassi da 50 punti base, più alto di quanto annunciato in precedenza, teneva conto "delle nuove stime sui rischi d'inflazione - ha aggiunto Lagarde - ed è consentito dall'ulteriore supporto assicurato alla trasmissione della politica monetaria dal Tpi", il nuovo scudo anti-spread.

A marzo 2025 la Bce ha annunciato un nuovo taglio di 25 punti base, la sesta volta da giugno 2024, portando così il tasso sui depositi (quello di riferimento) da 2,75% a 2,50%. Il tasso
sulle operazioni di rifinanziamento principali cala da 2,90% a 2,65%, quello sui prestiti marginali da 3,15% a 2,90%.

Regioni e città

Secondo il Rapporto immobiliare 2023 realizzato dall'Agenzia delle entrate in collaborazione con Abi (testo completo in pdf), la Lombardia si riconferma la regione con il maggior numero di
compravendite nel corso dell'anno (oltre 165mila), ma è l'Umbria che fa segnare il maggior rialzo con oltre 11mila scambi e una crescita del 14,2%. 

In sintesi il Rapporto Abi ha evidenziato le seguenti tendenze:

Compravendite:

• Lombardia: Maggior numero di compravendite (oltre 165mila)
• Umbria: Maggior rialzo con oltre 11mila scambi (+14,2%)
• Basilicata: Crescita del 12,6%
• Molise: Crescita del 10,7%

Grandi città:

• Palermo: +11,3%
• Milano: +6,1%
• Torino: +5,9%
• Bologna: +3,4%

Nel complesso, sono state vendute oltre 83 milioni di metri quadrati (+3,2%), con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 106,8 metri quadrati. Nell'anno 2022 il settore immobiliare ha fatturato quasi 123 miliardi di euro, 4,7 miliardi in più rispetto al 2021 (+3,9%). Il 57% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, circa il 25%, sono invece riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro, e poco meno del 19%, riguarda scambi di residenze del Sud e delle Isole.

Circa 364mila acquisti di abitazioni sono stati effettuati ricorrendo a un mutuo ipotecario. Il tasso medio sulle erogazioni per acquisto di abitazioni è aumentato, rispetto al 2021, di 0,63 punti percentuali portandosi così al 2,5%. I tassi medi più elevati si evidenziano nelle regioni del Sud
(2,75%) e del Centro (2,59%), mentre quelli più bassi li troviamo nel Nord Est (2,31%). In lieve aumento la durata media dei mutui (24,8 anni), analoga tra le aree del Paese, mentre la rata media si attesta intorno ai 623 euro mensili.

Cosa ha condizionato il mercato immobiliare?

L'emergenza sanitaria ha colpito duramente anche il settore del mercato immobiliare, con quasi 46mila transizioni perse nel 2020. Il crollo delle presenze turistiche degli stranieri ha avuto ripercussioni negative sul settore, in particolare per il mercato delle case vacanze. "La pandemia da Covid-19 - ha commentato il presidente Fimaa, Santino Taverna - ha bloccato i flussi turistici in tutto il mondo, con un danno economico enorme per le nostre città d'arte, di mare, lago e montagna. Ciò si ripercuote negativamente anche sulle compravendite delle case per vacanza".

In affanno, nel 2020, anche il mercato immobiliare residenziale e commerciale, che scontava ancora gli effetti della crisi economica del 2008. Leggermente in controtendenza, invece, quello delle locazioni, che, grazie alla presenza dello smart working, ha ricevuto richieste di affitto nel 2020 più lunghe rispetto agli anni precedenti.

Con il progressivo contenimento del coronavirus e il ritorno ad una situazione di quasi normalità, il mercato immobiliare ha ripreso a lavorare, in particolare nel 2021, grazie all'aumento delle compravendite e della domanda. Anche in questo caso, il lavoro agile ha condizionato in parte le scelte dei compratori: l'11% ha infatti scelto un'abitazione con una stanza (o più) da adibire a ufficio.

Cresce inoltre l'interesse per gli immobili da ristrutturare grazie soprattutto alle agevolazioni del governo come il superbonus 110% e i bonus casa. Sempre nello stesso anno, i prezzi delle abitazioni acquistate dalla famiglie sono aumentati per il secondo anno consecutivo, come riporta l'Istat nei dati provvisori dei prezzi delle abitazioni (testo integrale al seguente link pdf).

Passando al primo trimestre del 2022, il mercato immobiliare è stato particolarmente vivace, ma le prospettive per il prossimo futuro non sono molto rosee. A penalizzare il settore arrivano infatti gli aumenti dei prezzi energetici, che comportano alti costi di manutenzione, e il clima di incertezza per colpa della guerra in Ucraina, ma anche l'aumento dei tassi dei mutui. Frenano quindi gli acquisti dei consumatori, molto più attenti al prezzo di vendita degli immobili, ma anche alla loro efficienza energetica e allo stato di manutenzione.

Ecco una possibile timeline che sintetizza le principali variazioni del mercato immobiliare dal 2020 al 2024:

Timeline del Mercato Immobiliare (2020-2024)

Di seguito le dinamiche del mercato immobiliare in ordine cronologico, con i principali trend e fattori che hanno influenzato il settore negli ultimi anni.

2020

• impatto della pandemia: 46.000 transazioni immobiliari perse a causa dell'emergenza sanitaria;
• crollo del turismo: danno significativo al mercato delle case vacanza, colpito dalla mancanza di flussi turistici stranieri;
• affanno residenziale e commerciale con effetti negativi persistenti dalla crisi del 2008;
• locazioni in controtendenza: aumento delle richieste di affitto a lungo termine grazie allo smart working.

2021

• aumento delle compravendite: ritorno alla quasi normalità, con crescita della domanda immobiliare;
• effetto smart working: l'11% dei compratori cerca immobili con stanze da adibire a ufficio;
• bonus edilizi: forte interesse per immobili da ristrutturare grazie al Superbonus 110% e altre agevolazioni;
• prezzi in crescita: aumento dei prezzi delle abitazioni per il secondo anno consecutivo.

2022

• vivacità iniziale: un primo trimestre positivo per il mercato immobiliare;
• nuove sfide: aumenti dei prezzi energetici, la guerra in Ucraina e i tassi dei mutui in crescita frenano il mercato;
• acquisti più ponderati: consumatori più attenti al prezzo, all'efficienza energetica e allo stato di manutenzione degli immobili.

2023

• gli italiani riprendono a pianificare l’acquisto della casa;

• crescono i prezzi delle abitazioni dell’1,8%, con un +8% per le nuove costruzioni, nonostante la scarsa offerta (17,7% del totale);

• mercato delle locazioni dinamico: canoni in crescita del 5%, con i contratti transitori in testa (+6,7%). Il canone medio è di 532 euro mensili;

• fattori frenanti: alti costi di ristrutturazione (44,7%), tassi dei mutui e normative fiscali penalizzano le transazioni, che chiudono l’anno con un calo del 10,6%.

2024

• il numero delle compravendite immobiliari riprende quota nella parte centrale
• sono previste circa 710mila transazioni, come nel 2023;
• calano i tassi sui mutui, ma i costi di ristrutturazione rimangono alti.

News e aggiornamenti

In Commissione Lavoro della Camera è stato abolito l’obbligo di indicare nelle compravendite il compenso degli agenti immobiliari. Nel corso dell’esame del ddl Lavoro è stato infatti approvato un emendamento che sostituisce l’obbligo con la possibilità di indicare "in alternativa, il numero della fattura emessa dal mediatore e la corrispondenza tra l’importo fatturato e la spesa effettivamente sostenuta e, in ogni caso, le analitiche modalità di pagamento della stessa".

Dopo anni di attesa, 20 maggio 2023 è arrivato il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate sulla modalità di consultazione telematica delle planimetrie catastali per gli agenti immobiliari. A luglio scorso la piattaforma è entrata pienamente in vigore, con grande soddisfazione degli agenti immobiliari.

L'Agenzia delle Entrate ha comunicato che a partire dal 7 marzo scorso sarà possibile registrare online i preliminari di compravendita, senza doversi recare in un ufficio. Il Direttore dell'Agenzia ha infatti approvato il modulo aggiuntivo Rap ("Registrazione di atto privato"). Per richiedere la registrazione basterà indicare, nel nuovo modello Rap, i dati necessari ed allegare copia dell’atto da registrare firmato dalle parti ed eventuali altri documenti come scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni.